Nos Missions

Nos clients : Investisseur, Avocats, Notaires, Banques, Commerçants, Particuliers …

BESOIN D’UN EXPERT EN ESTIMATION ?

Téléphonez au 06 28 33 68 09

Le plus simple, le plus rapide et le plus économique : Un avis d’Expert en estimation,
Pour une question simple qui nécessite une réponse rapide. Pour cette mission, nous intervenons sur le territoire français

NOTRE MISSION N° 1 

EN ÉVALUATION

L’AVIS VERBALE, le conseil , la consultation de l’expert en estimation
Un avis d’Expert pour toute question portant sur le  FONDS DE COMMERCE, achat, vente, valeur, bail ..

Cette évaluation peut convenir

  • pour demander l’avis d’un expert  sur un point précis, un conseil en évaluation urgent avant de s’engager dans une transaction,  signer un bail,
  • prendre une décision pour une évaluation.

Composez le 06 28 33 68 09 : laissez nous vos coordonnées et très vite vous obtiendrez un rendez-vous sur place (selon la zone), au cabinet  pour un entretien confidentiel avec l’expert.

POUR UN DOCUMENT ÉCRIT SIGNE D’UN EXPERT EN ESTIMATION:
Cette mission en évaluation est économique et rapide pour les « petits commerces » ou « droit au bail »

NOTRE MISSION N° 2

L’ ÉVALUATION (Estimation) FONDS DE COMMERCE – FONDS ARTISANAL, droit au bail ,pas de porte  …

1- Estimer  un Fonds (évaluation)

Dans notre cabinet, cette mission d’évaluation  simplifiée  est  réservée aux commerces réalisant un CA HT annuel, inférieur à 150 000 € .
Pour les commerçants ou artisans  réalisant un chiffre d’affaires supérieur à 150 000 € HT, nous proposons

  • soit notre mission   « le Rapport d’Expertise Simplifié »,
  • soit un forfait d’honoraires intermédiaire  pour rester sur une évaluation simple.

2- Évaluer un  droit au bail, un pas de porte :

Une visite des locaux sera faite. Des frais de déplacement peuvent être facturés.

Qu’est-ce qu’une Évaluation d’expert  ?

L’évaluation d’Expert  est une attestation sur laquelle l’Expert exprime en chiffres, une  étroite fourchette de  valeur vénale du bien, établie après étude  des renseignements et documents qui sont fournis à l’expert .
La démarche de l’Expert  est la même que pour un  rapport d’expertise  simplifié  ou  détaillée. L’étude du dossier est tout aussi sérieuse, la différence  réside principalement dans la prestation écrite et détaillée. Le travail de rédaction de l’Expert est beaucoup plus conséquent pour une mission d’Expertise. Il expose dans son rapport son raisonnement et ses méthodes de calcul.
Ce document, revêtu de la signature et du cachet de l’Expert  , peut être suffisant pour donner un bien en garantie à une banque, pour une information fiscale ,   ou  pour vérifier la valeur vénale de sa petite entreprise  ou avant de prendre une décision.« L’évaluation d’expert» constitue la base solide, préalable à toute  négociation dans le cadre d’une discussion entre particuliers. Il est indispensable de connaître la valeur de son bien avant de s’engager, pour confirmer ou infirmer une décision, pour ne pas se tromper.

– DANS QUEL CONTEXTE UNE ÉVALUATION  EST-ELLE  UTILE ?

Ce document, signé par l’Expert  , peut être suffisant pour donner un bien en garantie à une banque, pour une information fiscale ,   ou  pour vérifier la valeur vénale de son propre fonds avant de prendre une décision.« L’évaluation d’expert» constitue la base solide, préalable à toute  négociation dans le cadre d’une discussion entre particuliers. Il est indispensable de connaître la valeur de son bien avant de s’engager, pour confirmer ou infirmer une décision, pour ne pas se tromper.

MISSION  n°3 en évaluation

LE  RAPPORT D’EXPERTISE SIMPLIFIE ou rapport d’étude

Pour  MURS COMMERCIAUX – MURS MIXTES
BAIL COMMERCIAL – CALCUL de VALEUR LOCATIVE
FONDS DE COMMERCE  – FONDS ARTISANAL

Le « Rapport d’Expertise Simplifié » Est un document de 8 à 10 pages, voir plus selon le cas, établi après la visite des lieux, l’étude des renseignements demandés par le cabinet et la copie des documents fournis par le client  dans leur intégralité.
Ce Rapport d’Expertise comprend le rappel des éléments constitutifs du fonds  et les conclusions de l’Expert sur la valeur vénale.  La différence entre cette mission et l »‘Expertise Détaillée » réside principalement dans sa rédaction  de son raisonnement. Seule la méthode d’évaluation retenue par l’expert est  exposée  dans le rapport, pour arriver à la valeur du bien en conclusion. Dans l’Expertise détaillée » plusieurs  méthodes de calcul sont expliquées et appliquées, pour déterminer la valeur du bien
Dans quel cas un Rapport d’Expertise Simplifié est-il indispensable ? Ce document peut être demandé pour certains actes notariés : un partage, une donation, pour le sortir de la communauté, de l’indivision, ou pour des dossiers administratifs : collectivités territoriales, impôts,  banques ou assurance, ou pour la constitution d’un dossier d’avocat préalable à une procédure.
Les délais: environs 15 à 25 jours à compter de la visite des lieux, avec remise à l’Expert de tous les documents demandés. Une fois les travaux terminés, ils  sont envoyés   par  courrier recommandé avec AR (au choix dans l’ordre de mission) , en 3 originaux  à l’adresse précisée préalablement.

DÉTERMINATION DE VALEUR LOCATIVE

Le rapport d’étude rendu est un rapport de 6 à 8 pages, voire plus selon le cas. L’expert va faire une enquête locale et une étude comparative , afin de déterminer la valeur locative du bien dans un secteur donné. Les références de son étude sont exprimées et interprétées en conclusions dans le rapport rendu.
Les délais: environs 12 à 15 jours à compter de la visite des lieux, avec remise à l’Expert de tous les documents demandés. Une fois les travaux terminés, ils  sont envoyés   par  courrier recommandé avec AR (au choix dans l’ordre de mission) , en 3 originaux  à l’adresse précisée préalablement.
Dans quel cas une étude de valeur locative est-elle indispensable ?

Avant de signer un bail , tant pour le bailleur que pour le futur locataire , il est indispensable de vérifier si le loyer envisagé est conforme à la réalité du marché environnant .

(Voir le coût dans le tableau comparatif des missions)

MISSION N° 4 en évaluation

L’INDEMNITÉ D’ÉVICTION

Qu’est-ce que c’est ?
C’est l’indemnité qu’un propriétaire peut être appelé à verser à son locataire
s’il envisage de le faire partir, soit de l’évincer (= éviction)

La mission de l’expert :
Calculer le coût d’une indemnité d’éviction, c’est additionner de nombreux éléments, tels que la valeur du droit au bail , celle de l’entreprise, des murs commerciaux , des divers préjudices , du relogement  et de réinstallation du commerçant , licenciement du personnel …
Il est indispensable de demander un devis.
Cette mission complexe est demandée, le plus souvent, par  une mairie, une collectivité territoriale, un bailleur ou futur bailleur, ou le locataire lui-même pour connaitre le coût d’une éviction envisagée, dans le cadre d’un droit de préemption, d’un non renouvellement d’un bail ou d’un aménagement urbain.

Pour le bailleur : Le Code du Commerce  dans son article L-145-14 (ex article 8 décret de 1953) , octroie au fonds de commerce  une protection en cas de non-renouvellement du bail . Le bailleur peut être tenu de payer une INDEMNITÉ D’ÉVICTION à son locataire .Cette indemnité comprend  plusieurs points essentiels :

1  –Dans le cas de la disparition du fonds : La valeur marchande du fonds, perte et dépréciation d’un stock éventuellement en dommageable .
Les indemnités accessoires. Ce sont les frais et impenses : des frais de déménagements, frais de licenciement

2 –Dans le cas du transfert du fonds ou de l’entreprise :

  • Le principal préjudice porte sur la perte du droit au bail,
  • Les frais de réinstallation, frais d’actes et d’enregistrement pour l’acquisition d’un fonds identique.

Pour les collectivités territoriales Le Code de l’Urbanisme, aux articles R.214-3 à R.214-10, définit les conditions du droit de préemption des mairies  sur les fonds de commerces, fonds artisanaux et baux commerciaux.  Dans ce cas, un expert peut être mandaté par une collectivité territoriale, afin d’ évaluer l’impact financier  pour user de ce droit.Il s’agit de la  mission la plus complexe de l’Expert Immobilier, mandataire en fonds et murs commerciaux.
Le « RAPPORT D’EXPERTISE Simplifié » est un document de 8 à 12 pages, rédigé et signé par un Expert qui détermine la valeur vénale d’un fonds , la valeur locative du bien immobilier , l’étude d’un bail ,après visite , étude et analyse des éléments du dossier .

MISSION n° 5 en évaluation

L’EXPERTISE DÉTAILLÉE

Pour un bien immobilier commercial ou  mixte
un fonds de commerce  ou  un  fonds artisanal

Pour cette mission nous intervenons  sur une grande partie du territoire français

QU’EST-CE QUE C’EST ?
« L’’Expertise détaillée » , rédigée et signée (dans notre cabinet) par un expert agrée près d’une Cour d’Appel , est un document de 15 à  25 pages , voire  plus, de valeur unique . L’expert y décrit le bien dans son état physique, géographique et juridique. IL y explique  et applique différentes méthodes d’expertise.   Enfin, grâce au recoupement  de ces différents calculs, la valeur du bien sera arrêtée en conclusion des travaux.
DANS QUEL CONTEXTE  ?

Ce document est souvent

  • demandé par un notaire  pour un partage, une donation, pour sortir le bien de la communauté, de l’indivision,
  • ordonné par un juge pour  l’éclairer  dans un dossier,
  • commandé par une collectivité territoriale dans le cadre du droit de préemption des mairies sur les fonds de commerce , ou d’une mesure d’indemnisation pour une éviction.
  • exigé par les services fiscaux ou une  assurance.

Délais d’étude ,de rédaction  et d’expédition
Environs 4 à 6 semaines , voire davantage, selon la complexité du dossier, à compter de la première visite du bien et constitution du dossier complet.

Si la mission porte sur plusieurs biens, chaque bien pourra faire l’objet
d’un ordre de mission et d’une facturation séparée.
Nous nous réservons le droit de refuser une mission
si en cours de mission nous estimons

  • qu’elle n’est pas adaptée au bien
  • qu’elle n’est pas réalisable  dans les conditions  prévues ou habituelles
  • que certains  faits ou éléments ne nous ont pas été communiqués

Nous  restituons les  honoraires perçus (hors frais de déplacement et) et l’ordre de mission est annulé  sans que nous ayons à  justifier de notre décision.

Chaque mission étant différente, les tarifs indiqués ici peuvent être susceptibles de variations , le cabinet établit un devis verbal qui est confirmé dans l’ordre de mission.
Si la mission porte sur plusieurs biens, chaque bien fera l’objet d’un ordre de mission et d’une facturation séparée.
Nous nous réservons le droit de refuser ou d’interrompre une mission sans  justifier notre décision dans certains cas , et notamment les cas suivants :

  • si en cours de mission nous estimons qu’elle n’est pas ou plus adaptée au bien
  • qu’elle n’est pas ou plus réalisable dans les conditions  prévues ou habituelles
  • que certains  faits ou éléments ne nous ont pas été communiqués.

Nous  restituons alors les  honoraires perçus (hors frais de déplacement) et l’ordre de mission est annulé  sans que nous ayons à  justifier de notre décision.

CONDITIONS  GÉNÉRALES

DE  RÉALISATION DES TRAVAUX DE L’EXPERT

Et de vente de nos travaux par l’Internet

Contenant

Des extraits de la Charte de déontologie des Experts

  • Extraits de la Charte de déontologie des Experts

la  LETTRE  DE  MISSION : Après avoir accepté le devis demandé, vous la recevrez par la Poste ,la lettre de mission  comprend l’objet de l’expertise, la mission choisie et demandée à l’Expert, le contenu de la mission,  le montant des frais et honoraires fixés après échange avec l’expert, les modalités de règlement des honoraires  .

Sont également précisés:

  • Les engagements du donneur d’ordre (le client) : la  formulation d’affirmation des renseignements fournis et déclarés par le client.
  • Les engagements de l’Expert : les modalités d’envoi des conclusions, la confidentialité, les conditions de réalisation de la mission
  • Le délai  de réalisation de la mission,  ainsi que les réserves de l’Expert.
  • L’adresse  précise à laquelle l’expert  devra expédier ses conclusions.

L’expert  peut décider de refuser la mission qui  lui est confiée, sans motiver son refus, mais notamment, s’il découvre des irrégularités, des éléments  de nature à créer un doute sur l’honnêteté  du client ou sur ses déclarations.
Dans ce cas, l’expert prévient son client dans les 5 jours ouvrables  qui suivent sa commande et son paiement avec remboursement immédiat  et intégral, du versement effectué.

CONFIDENTIALITÉ : Le travail de l’expert est de diffusion confidentielle : il ne peut être transmis à une tierce personne qu’après accord du mandant (le client). Le non-respect de cette confidentialité peut entraîner un recours contre l’expert. Le rapport peut être expédié sous pli anonyme à une adresse qui doit être indiquée sur l’ordre de mission.
Ce principe de confidentialité peut être renforcé par l’interdiction donnée nommément à l’Expert et à ses collaborateurs de communiquer ou d’utiliser toute information sur un dossier réalisé ou en cours. Le non-respect de cette confidentialité entraîne la responsabilité de l’expert et de ses collaborateurs. Dans toutes les missions d’expertise, le montant ou les modalités de calcul des honoraires doivent être convenus avant le démarrage des opérations.
LES HONORAIRES : Les honoraires sont  établis à un tarif forfaitaire fixé d’avance, sauf pour les  missions d’expertise et calculs d’indemnité d’Eviction. Ceux-ci peuvent évoluer lorsque le champ d’application de la mission est modifié en cours de travail.Les honoraires peuvent enfin également être fixés à la vacation horaire ou la vacation journalière. Dans tous les cas, il faut préciser si les honoraires fixés sont T.V.A. incluse (T.T.C.) ou hors T.V.A . Les frais de déplacements et autres peuvent être inclus forfaitairement ou comptabilisés séparément.

LES DÉLAIS :Les délais de réalisation d’une mission expertise varient avec la mission d’expert choisie , selon l’étendue physique de la mission (taille et éloignement des biens si une visite est prévue  ) et sa complexité. Les délais sont déterminés avec le client. Ils sont calculés à compter de la date, d’une part, de remise des pièces et/ou des renseignements dont l’Expert a besoin, d’autre part, de celle de la mise en possibilité de visiter de bien. En cas d’incidents (difficultés pour visiter, pour obtenir des pièces ou renseignements indispensables …) susceptibles d’affecter le respect des délais, l’expert en tiendra informé son client dans les plus brefs délais et négociera le report du terme convenu. En toute hypothèse, l’expert doit toujours agir avec la plus grande diligence, le non respect des délais, par le fait de sa seule négligence, pouvant entraîner la mise enjeu de sa responsabilité.

INTERRUPTION DE LA MISSION – MODIFICATION DE LA MISSION :Une Mission peut être interrompue avant le rendu des conclusions pour des raisons diverses, et notamment : du fait d’une décision du Mandant (client), du fait de l’Expert, en particulier s’il considère que trop d’éléments ou d’informations lui font défaut. La Mission d’expertise est alors interrompue en cours d’exécution. L’Expert doit alors être rémunéré en conséquence. Il reste toutefois redevable de certaines obligations, en particulier au niveau de la confidentialité. Si l’objet ou les hypothèses de travail sont modifiés, une nouvelle lettre de Mission doit être établie.

FORME DES CONCLUSIONS : Les conclusions sont, sauf exception, matérialisées  par un travail écrit. Les conclusions  doivent être exposées le plus clairement possible. Quand des hypothèses particulières de réalisation ou de faisabilité ont été émises dans le rapport d’expertise, elles doivent être réitérées explicitement dans la conclusion.

RÉSERVES : Si l’expert a des incertitudes, quant à la fiabilité et à l’exhaustivité des informations fournies, il doit clairement en faire état sous forme de réserves qui peuvent affecter sérieusement les conclusions de l’expertise. Il est vivement recommandé de prévoir d’éventuelles réserves concernant l’environnement…